发展历程

　　1865园区充分发挥历史文化优势，保护性开发利用老建筑，园区的定位和目标是：以文化创意和科技创新为主题内容，将园区打造成为国内外知名的融文化、创意、科技、旅游、办公为一体的综合性城市时尚生活地标。

　　截止2016年年底，1865园区入驻295家企业和商户，包括科技、研发、创意、设计、文化展示、总部经济诸多业态。园区总产值达到40亿元人民币，税收1.62亿元人民币。

　　回望1865的十年发展历程，以2007年9月19日开园、航天科工集团华东片区出现第一个真正意义上的文化创意产业园为界，往前走是金陵制造直至晨光集团的续变，而往后则是现代服务业集聚区、创意产业园发展的黄金期。晨光1865创意产业园的开园与发展，书写着南京乃至华东片区创意产业载体发展的历史。到今天，国家级双创基地、国家级重点文化产业试验园区、全国第七批文物保护单位、中国商旅文产业发展示范园、江苏省省级科技企业孵化器等称号接踵而至，标志着晨光1865获得了各方肯定、声名鹊起。站在新的起点，晨光1865也将迎来新的十年。由此，梳理一下1865的发展历史，并以此呈现其过程中的具有深刻意义的各个阶段。

起步期(2007.9-2008.12)

　　园区处于集聚基本客户要素的阶段。外界对园区的认知经历着从无到有的过程。集团内部的运作机制包括与政府的合作机制尚处于摸索和探寻时期。此阶段与政府联合招商，秦淮区招商局人员进驻1865公司，给予先期入驻企业留区税收返还政策，并对重大项目采取“一事一议”的方式。1865公司给予入驻企业相应免租期，鼓励优质项目进驻。囿于资金，采取“边建设、边完善”的发展方式。

　　初期的1865团队集聚了各方的专业人员，但是对于产业园的运作，实则是陌生的。像一个新生的婴儿一样蹒跚学步，1865不断接受着各方蜂拥而至的意见。面对批评或者褒奖，甚或是对质疑，1865团队都以最快的节奏判断、处理、克服。不忘初心，方得始终，在各方利益诱惑、各方信息纷扰之时，坚持最初的梦想。

增长期(2009.1-2013.12)

　　园区出现产业主导特征，业态规划逐步实现，产业链逐步形成，并受龙头企业影响较大，入驻率达到60%以上。市场和社会各界关注加大，在文化产业发展领域、旅游领域、历史文化保留再开发领域，于江苏省乃至全国产生了一定的影响力，成为航天系统内部和各区域争相学习的对象。此阶段坚守园区业态品质要求，逐步开展“黄金行动”，主动淘汰发展欠佳、品质下降的企业。

　　伴随着经济形势好转，园区客户日益增多，团队面临的压力迅速转化成对运营能力和组织管理能力的要求。

成熟期(2014.1-2016.12)

　　现代服务业园区耦合生态机制形成。入驻率达95%，市场调节机制发挥优胜劣汰作用，入园企业、产业链之间相互作用、影响、整合，整个园区客户生态趋向稳定，保持健康。主动淘汰、坚决处理发展欠佳、经营出现问题的客户，确保园区经营状况良好。

升级期(2017.1-现在)

　　发展经过十年，经营状况良好的背后是新问题的凸显，发展迎来了瓶颈期，比如车位少和客户多的矛盾，投资机遇和体制受限的矛盾、再上一个新台阶需要更高平台而现状不能实现的矛盾。园区展开二次规划升级工作，从“军工文化博览馆、创意研发集聚区、品质生活新地标”三个层面强化园区定位。新的阶段，园区重点对东部入口广场和南部广场、沿河景观带、招商中心后花园进行设计改造，推进园区绿化景观改造工程，同时收回停车权属，加强停车管理规范;凸显自强创新精神，打造江苏省文化创意成果展示中心和洪泰众创空间，将展示平台推向新的高度;规划商业街区及军工博物园业态，完成园区部分向街区转型;提升园区市场价值和1865品牌价值。

经验

　　1. 政企合作，高位推动;在发展愿景和思路高度一致的前提下，晨光集团与秦淮区建立了高层次，多层面的领导工作机构，有效推动工作开展;2. 着眼长远，科学规划;规划先行是园区发展取得成功的关键因素之一，开园之前对德国鲁尔工业区的调研，及对香港时尚公司(该团队打造了上海新天地和创意8号桥)的选定，使得园区的开发战略和思路站在了较高的层面;3. 创新开发，高效治理;成立园区管委会，增强一站式服务功能，做好服务平台建设;扎实推动“黄金行动”落实，坚决淘汰劣质客户不手软，在市场机制的作用下，形成良好的产业链和园区客户生态圈。4. 转型发展，产业升级。在业态进驻已满，目标基本实现之时，主动突破瓶颈和受限体制，寻求新的发展空间。

创新点

　　1. 创新开发模式。在地缘界定、权限归属存在一定复杂度的局面下，多方拿出优质资源，独创央企与地方政府的产业园合作模式。理清经营范围和管理范围，处理好地方政府与央企的管理角色分配，1865公司成为政企合作的典范，产业聚集，市场化服务的优秀企业之一。

　　2. 坚定自强创新信念，同时尊重市场规则。即便在最为窘迫的起步阶段，1865依然坚持科技、文化、创意、旅游、办公的业态定位不变。进入发展期之后，我们采用产业引导，市场选择，营造良好的产业环境，逐步形成相对稳定的1865客户耦合机制，保证文化，创意，科技产业生态系统的相对稳定和健康持续。

　　南京晨光1865创意产业园已成为江苏省乃至华东片区独树一帜的文化创意园区，在对文化产业的推动、区域经济的带动方面，起到了示范作用。全国各地，江苏、广东、辽宁、四川、山东、湖北等省市区相继调研参观，座谈交流;航天系统内部，同类工业遗存运营单位反复调研交流。公司团队为沈阳航天新星等全国多个工业遗存产业园区先后出具了策划方案或建议，提供咨询和发展经验。发展的模式和方法，各地需因地制宜，因势利导，而晨光1865创意园创新与坚守之精神永续。

　　在新的十年到来之际，作此篇，自勉前行。